Бизнес-класс в промзоне

20.09.2007

В отличие от домов высшей категории, которые принято строить прежде всего в привычных для потенциального покупателя районах, проекты уровня "бизнес плюс" могут располагаться в любой части города. Главное, чтобы дом был лучшим в своем роде для района. Это в полной мере относится к жилому комплексу Well House, который строится на улице 1-й Машиностроения. Проект реализуется дочерними компаниями "Миракс Групп" -- инвестором выступает "Миракс Град", продажу квартир ведет компания "Открытая недвижимость".

Район, где возводится Well House, весьма своеобразен. С одной стороны, в жилой застройке между станциями метро "Автозаводская" и "Дубровка" преобладают монументальные дома, построенные в сталинскую эпоху. Кроме того, место знаменито стадионом имени Эдуарда Стрельцова, неподалеку от которого еще до войны был построен первый в этом районе респектабельный (по меркам того времени) жилой комплекс с известным "памятником футболу" во дворе. В то время район конечной станции метро "Автозаводская" считался респектабельной окраиной Москвы (так же, кстати, как и окрестности другой конечной станции этой линии -- "Сокола").

Однако прямо по соседству с жилыми домами здесь находится огромное количество промышленных предприятий. Часть из них (преобладающая) уже не функционирует, а сдается под офисы, склады, мастерские и т. п. Другая же часть (хоть и меньшая) работает и пока за пределы Москвы не собирается. В силу данных особенностей жители строящегося 28-этажного жилого комплекса Well House будут иметь весьма контрастные виды из окон. В одну сторону открывается панорама центра города со всеми крупными зданиями как последних лет, так и прошлых времен. С другой стороны можно будет обозреть впечатляющий индустриальный пейзаж юго-востока Москвы, простирающийся почти до Кольцевой автодороги. Конечно, можно предположить, что со временем на месте предприятий появятся современные объекты недвижимости, офисные комплексы и новые жилые дома, однако в ближайшей перспективе данный пейзаж не изменится.

Well House состоит из двух корпусов, которые возводятся на едином стилобате. Поверхность стилобата будет представлять собой дворовое пространство комплекса. Открытых автостоянок здесь не предусмотрено, попасть на придомовую территорию смогут только машины скорой помощи или пожарная техничка, для которых в проекте предусмотрен особый пандус, в обычное время закрытый для въезда. Все остальные транспортные средства размещаются в подземном гаражном комплексе, рассчитанном на 1500 машиномест (примерно 15 мест на 10 квартир). Цены на места в паркинге пока не определены, и сами они не продаются, однако предполагается, что их можно будет не только покупать, но и брать в аренду. Ориентировочная ставка составит примерно 10 тыс. рублей в месяц.

К началу осени на площадке велись работы по монтажу монолитных конструкций седьмого жилого этажа первого корпуса и конструкций стилобатной части комплекса. Сдать первый корпус предполагается к концу 2008 года, а комплекс в целом -- в четвертом квартале 2009-го. Судя по темпам строительства, застройщик вполне способен выдержать данные сроки -- может быть, с отставанием максимум на один-два квартала. Проект крупный. По завершении строительства на улице 1-й Машиностроения появится небольшое поселение с численностью жителей предположительно около 2 тыс. человек.

Квартиры предлагаются по предварительному договору купли-продажи с последующим оформлением в собственность инвестора. В настоящее время такая практика распространена, именно так продается порядка 90% домов Москвы и Московской области. Однако ряд девелоперов, приступающих к строительству с неполным комплектом документации, требуемой законом "О долевом инвестировании", все же переоформляют предварительный в договор долевого инвестирования в ходе строительства, как только это станет возможно. В данном случае ни о чем подобном речь не идет, и инвесторам предлагается полагаться на деловую репутацию марки "Миракс".

Маркетинговая политика довольно любопытна. Строительство второго корпуса еще не началось, однако часть квартир в нем уже находится в продаже. При этом цена на них заранее установлена выше, чем на жилье в первом корпусе. Кроме того, даже в первом корпусе на продажу выставлена лишь небольшая часть квартир. Так, в действительном составе предложений на конец августа оставалась всего одна двухкомнатная квартира, все остальные -- трехкомнатные и более. Самая низкая цена метра на конец августа была в квартирах площадью более 140 кв. м на уровне шестого этажа первого корпуса. При этом квартиры, расположенные выше 11-го этажа, в продажу пока вообще не попали, и, надо полагать, они будут предлагаться по существенно более высокой цене. Впрочем, агенты на объекте утверждают, что в принципе есть возможность специально по желанию конкретного инвестора продать практически любую квартиру в комплексе, но для этого надо достичь договоренности на уровне руководства проекта.

По условиям продажи покупатель может воспользоваться рассрочкой. В одном варианте -- годовом -- она бесплатная, в другом -- полуторагодичном -- на остаток средств начисляются 14% годовых. Для инвесторов, имеющих спекулятивные интересы, сделана преференция: покупателям более одной квартиры в доме платная рассрочка обойдется всего в 8% годовых. Предусмотрено и еще одно условие: возможность, купив квартиру, сразу заложить ее застройщику, получив обратно порядка 70% средств под процент заведомо ниже кредитного (какой именно, не разглашается). Кроме того, дом аккредитован банком ВТБ 24, который готов в случае приемлемой квалификации заемщика предоставить ипотечный кредит при внесении от 5% стоимости квартиры. Ставки кредитов на период строительства начинаются от 11,8% годовых, а после оформления недвижимости в собственность уменьшатся до 9,8%. Данные цифры касаются только заемщиков с "белыми" доходами. При этом простые расчеты показывают, что покупателю квартиры в 100 с небольшим метров по ипотеке придется вносить ежемесячно не менее $5,5 тыс. аннуитетного платежа.

Планировки отличаются некоторой укрупненностью апартаментов. Так, площадь однокомнатных квартир достигает 76 кв. м, "двушек" -- в основном выходит за 100 кв. м (до 124). Причем переделать эти квартиры не получится: набор комнат предопределен количеством окон.

Зато крупные квартиры можно считать удачной частью комплекса. Это многосторонние апартаменты с эркерами, в которых будет выполнено панорамное остекление, и минимальным количеством несущих элементов, влияющих на детали планировочного решения. При этом именно многокомнатные квартиры будут обладать наилучшими видовыми возможностями.

Идея построить дом бизнес-класса в этом районе пришла в головы не только создателей комплекса Well House. У дома есть конкуренты, находящиеся в относительной географической близости. Так, на пересечении улиц Ленинская слобода, Восточная и Мастеркова строится жилой комплекс "Лира" (строительный адрес: улица Ленинская слобода, влад. 11). Говорят, что 30% будущего жилья в этом доме будет передано сотрудникам МВД. К конкурентам относится и дом на Восточной улице, влад. 9, который строится компанией "СХолдинг" почти напротив стадиона "Торпедо". Владельцы квартир в верхних этажах смогут смотреть футбольные матчи, не выходя из дома, зато будут иметь частые проблемы с проездом до дома, поскольку на время матчей Восточную улицу перекрывают (к этому добавляются шум стадиона и запрет на торговлю спиртными напитками во всей округе).

Однако, несмотря на наличие конкурентов бизнес-класса, Well House, скорее всего, станет наиболее успешным проектом в этом районе Москвы. К его достоинствам относится весьма развитая инфраструктура стилобатной части. Она будет включать помимо офисной части, ресторана, мини-маркета и фитнес-центра даже собственный бассейн. Дом будет фактически приспособлен для автономной жизни. Настолько развитой сферы обслуживания у конкурентов не планируется. При этом эксплуатационные расходы (обслуживать Well House будет компания "Миракс Сервис") для владельцев недвижимости бизнес-класса будут относительно невысоки -- порядка 50-75 рублей за кв. м. Иначе говоря, владельцу квартиры в 140 кв. м придется платить за эксплуатацию дома около $400 в месяц, не считая платы за электроэнергию, телефонию и интернет.

Второе безусловное преимущество -- ценовая политика. На 11-м этаже, самом верхнем из продающихся в настоящее время, квартиры можно приобрести по 5700 у. е. за кв. м. В то же время средняя цена метра в аналогичных новых жилых комплексах, строительство которых должно завершиться в конце 2008-середине 2009 года, составляет 6000 у. е. за кв. м и выше. Причем, как правило, это ценовой уровень для площадок, где в настоящее время ведется всего лишь монтаж монолитных конструкций нижних этажей.

Впрочем, вряд ли сегодняшний ценовой уровень Well House будет держаться длительное временя. Действующие цены сохранялись на протяжении лета, и, по словам агентов на объекте, продажи в последние месяцы шли весьма удачно. Однако осенью метры Well House, скорее всего, подорожают.

Мнения конкурентов

Сергей Стешенко, заместитель генерального директора корпорации "С.Холдинг":

- Well House - интересный проект, гармонично вписанный в окружающую среду. Он правильно продуман и спозиционирован. Правда, площади одно- и двухкомнатных квартир кажутся несколько завышенными.

То, что не все квартиры выставлены на продажу, - нормальная практика, которая широко используется и риэлтерами, и застройщиками. Цена $7200 - высокая заявка для рынка, принимая во внимание то, что квартиры продаются по предварительным договорам, а значит, часть документов только в процессе подготовки, что накладывает определенные риски на покупку.

Игорь Веретельников, директор по маркетингу компании "Кеми Финанс":

Строительство качественного жилья в районе, примыкающем к промышленной застройке, является серьезным недостатком с точки зрения потребителя. Однако при этом могут быть найдены оригинальные проектные решения, способные сгладить недостатки места.

Валентин Корнев