Претензии к заказчику

04.12.2007

В постперестроечной Москве покупка жилья стала возможной, но далеко не для всех доступной. И очередь на квартиры сохраняется по сей день. Мэрия города считает особой заслугой Москвы социальные программы, обеспечивающие жильем малоимущих и очередников. На эти цели в течение нескольких финансово благополучных для столицы лет выделяется все большая и большая доля введенной в эксплуатацию жилплощади. На обеспечение потребностей соцпрограмм идет как пресловутая доля города — обязательное отчисление застройщиком коммерческого жилья 30-40-50% площадей городу в натуральном или денежном виде, так и объекты, строящиеся по горзаказу на бюджетные деньги. И объем последних, по мнению властей, должен увеличиваться. Вопрос, кто будет строить.

Застройщики не всегда довольны условиями города как заказчика, и это недовольство прорывается наружу. Официальные лица признаются, что «есть некоторые случаи», когда победители тендера по горзаказу попросту отказываются выполнять обязательства по контракту, аргументируя отказ ростом цен на стройматериалы и попытками поставщиков менять расценки в рамках уже подписанных соглашений. «В такой ситуации выполнение контракта не просто сводит прибыль на нет, а уводит в минус», — объясняют игроки рынка.

Город волнуется раз

На пресс-конференции в октябре 2007 г. в редакции газеты «Московский комсомолец» первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин тем не менее заявил, что «никакого противодействия и непонимания между строителями и правительством Москвы нет. Ни по вопросам объемов работ, ни по вопросам цены». Слухи об участившихся отказах от строительства по городскому заказу он назвал «несколько преувеличенными». И добавил, что «такие случаи есть, но они единичные». Ресин уверен: «Вся программа этого года по строительству объектов городского заказа будет выполнена».

Ресин отметил также, что поставщики, пользуясь монопольным положением, в частности по цементу, взвинчивают цены — по его данным, с начала года рост составил 60%. «Эти цены невозможно было заложить в нашу документацию. Есть случаи, когда, несмотря на подписанный контракт, продавцы стройматериалов выходят с предложением менять цены и оказывают определенное давление», — сетовал Ресин.

Возможно, все дело в инфляции. Она не соответствует той, которую ожидали по итогам года (18% вместо 9%). Ресин также сообщил о том, какие меры будут приняты для разрешения ситуации: «Мэр Москвы совместно со стройкомплексом и экономическим блоком города приняли решение пересмотреть цены на строительство объектов по городскому заказу. В ближайшее время они будут пересмотрены. Строители об этом знают. Поэтому они продолжают участвовать в тендерах и конкурсах».

Буквально месяцем позже руководитель ГУП «Мосстройресурс» Иван Борисов в интервью газете «Московская перспектива» уверенно заявил, что повышение цен на цемент никак не скажется на выполнении городских жилищных программ. И что при строительстве муниципального жилья компании удалось «обойти» коммерческую составляющую. Борисов объяснил, что по городским программам цемент отпускается по более низкой цене. По данным информационной службы КАСРР, это 4500 руб. за тонну «пятисотой» марки, тогда как биржевая цена — 6100 руб. за тонну (экономия — 20%).

«Ведомостям» Борисов рассказал, что городские власти ввели коррекцию цен и приняли решение «учитывать реальный уровень инфляции, размер которой составил 18%». Благодаря принятым мерам ситуация нормализовалась, считает он. Никто из клиентов «Мосстройресурса» не разрывал подписанных ранее контрактов. «С нами как работали, так и работают», — утверждает Борисов. «Мосстройресурс» является крупнейшим поставщиком стройматериалов, когда речь идет о горзаказе и строительстве муниципального жилья.

Депутат Иван Новицкий предлагает свой вариант разрешения ситуации: нужно сделать конкурсы более открытыми, чтобы участвовать в них могли все компании, которые в состоянии бороться за подобный заказ, в том числе и региональные. И при конкурентных ценах довольны будут все.

А что касается цемента, то надо учитывать инфляцию, считает депутат, добавляя, впрочем, что соответствующим службам, например ФАС, нужно повнимательнее присмотреться к региональным производителям цемента — на предмет ценообразования. Деятельность определенных компаний в регионах напоминает ценовой сговор, считает Новицкий.

Источник в стройкомплексе говорит, что на самом деле все как строили, так и строят, ведь «город никогда никого не обижал». В конечном итоге расценки корректируются, и никогда еще не было так, чтобы компания строила по заказу города себе в убыток.

Застенчивый саботаж

Согласно исследованию, размещенному на сайте компании «Московские информационные технологии» (МИТ, создана 4 февраля 2004 г. по постановлению правительства Москвы ? 97-ПП в целях информационного сопровождения крупных городских проектов. Учредителями МИТ являются правительство Москвы в лице департамента имущества и Научно-исследовательский институт социальных систем при МГУ им М. В. Ломоносова), крупные игроки московского рынка недвижимости перешли к открытым, почти военным действиям. То есть попросту срывают торги по размещению заказа на строительство жилых домов отдельных серий.

Например, по данным МИТ, вновь отказался от участия в торгах на жилые дома серии П-44Т ее главный производитель — ДСК-1, а также его партнер МСМ-5. Признаны несостоявшимися торги по четырем лотам еще одной серии — С-222, которую выпускает «СХолдинг» и ряд предприятий ЖБИ в столице в структуре его конкурентов. По причине отсутствия заявок не состоялся конкурс по лоту в Западном Дегунине, микрорайон 10А, корп. 2-3, на 12 000 кв. м, сказано в последнем исследовании. И это далеко не все примеры.

Александр Пожалов, глава департамента проектного планирования компании, говорит, что МИТ проводит регулярные исследования государственной политики в отношении строительной отрасли в рамках консалтинга своих партнеров — органов власти Москвы и застройщиков. Одновременно компания отслеживает информационные кампании в СМИ по вопросам жилищного строительства. Непосредственным же поводом для последних двух исследований оказались безуспешные попытки города в сентябре — октябре разместить городской заказ на строительство жилья, рассказал Пожалов. Такие проблемы особенно примечательны на фоне принятых правительством Москвы решений об увеличении объемов строительства жилья по городскому заказу в ближайшие годы, а значит, требуют прояснения, уверен он.

Итак, с одной стороны, раздаются заявления о том, что со строительством жилья по горзаказу никаких проблем. С другой — осторожные высказывания, в основном off record, о том, что надо как минимум повышать стартовые цены на такое строительство. Тогда за городские заказы будет настоящая, честная борьба. А пока тем, кто строит жилье в Москве, и отношения с властями портить не хочется, и работать в минус неинтересно.

В рамках горзаказа крайне ограниченно правовое поле, в котором государство может действовать как заказчик, считает генеральный директор корпорации «Главстрой» Артур Маркарян. Так, город должен фиксировать стоимость возведения объекта после проведения тендеров, но цены на строительные материалы постоянно растут. Поэтому сметы зачастую не отвечают реалиям дня, считает он. Противоречия, которые заложены в систему, начинают создавать серьезные проблемы — решать их надо на законодательном уровне, уверен Маркарян.

Но это, конечно же, не может быть ценовое регулирование со стороны государства. Как глобальное — для всего рынка, так и фрагментарное — в рамках горзаказа. Введение такой практики Маркарян называет «контрпродуктивным». В первом случае возникнет тотальный дефицит, а во втором к нему добавляются и массовые злоупотребления. Нужен механизм коррекции смет в зависимости от изменения внешних условий. Такая практика в мире широко распространена, рассуждает Маркарян. По его словам, прибыль, которую могут получить застройщики, исполняя горзаказ, «составляет 1-2%, лишь в некоторых случаях чуть выше».

«На цены на материалы власти могут влиять с трудом, их регулирует рынок. Чем больше производителей материалов, тем меньше монополистов и ниже цены. В настоящий момент производство материалов не догоняет темпы роста строительного рынка. Государство же вообще перестало строить заводы стройматериалов», — говорит генеральный директор компании «Штрабаг» Александр Ортенберг.

Ноль с плюсом

«Большинство городских заказов сегодня откровенно убыточны. Наша компания, в портфеле заказов которой традиционно большая часть приходилась на долю города, значительно сократила эти объемы», — говорит первый заместитель генерального директора компании «Моспромстрой» Олег Лянг. На общем уровне более-менее выгодными остаются работы по модернизации РТС (районные тепловые станции), хотя и на этих объектах рентабельность едва дотягивает до 4%.

Первостатейная проблема — необходимость генподрядчика укладываться в зафиксированную на этапе тендера смету, которая игнорирует рост стоимости материалов, заработной платы и другие факторы, учитывая только инфляцию, рассуждает Лянг. Например, средняя зарплата строителя, включенная в расценки, составляет 14 000 руб., в то время как реальная цифра держится на уровне 20 000-25 000 руб. А за эксплуатацию здания до передачи его городу генподрядчик платит 1,5% от себестоимости строительства. Это тоже нигде не отражается, рассказывает топ-менеджер.

Нормальная рентабельность строительной компании, если она работает как подрядчик и не осуществляет девелоперских функций, по словам застройщиков, составляет 25-35%. В общем объеме затрат стройматериалы составляют, как правило, около 50-60%. То есть при росте цен на материалы в два раза рентабельность оказывается практически съедена, объясняют участники рынка.

В принципе, для любого подрядчика работа с рентабельностью менее 10-15% и есть работа в ноль, если отсутствуют дополнительные бонусы, говорит генеральный директор компании «Русстройтрест — Строительные инвестиции» Дмитрий Гусев. Если подрядчики и застройщики будут получать дополнительные преференции от властей — участки под застройку, уменьшение доли города для иных проектов и т. д., — то шансы найти исполнительных подрядчиков повышаются, считает он.

Эффективной мерой, по мнению Гусева, может стать и разумный способ ценообразования, а точнее говоря, его максимальная «рыночность». Например, открытый аукцион с максимально приемлемой стартовой ценой. А выигрывает тот, кто по ходу торгов предложит минимальную цену. Ну и снижение «коррупционной» составляющей в цене, добавляет эксперт.

В свое время горзаказы давали возможность застройщикам загрузить свои производственно-строительные мощности на 100%. Пусть рентабельность низкая, но снижаются издержки и есть даже какая-то прибыль. Сейчас бурно развиваются инвестиционные проекты, застройщики рассматривают их в большом количестве. И горзаказы становятся менее интересными, рассуждает директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков. Строительных мощностей не хватает, компании ориентируются на более выгодные и прибыльные дела. Распределение участков под застройку с аукциона тоже снижает мотивацию, поскольку отменяет преференции при получении площадок добросовестным исполнителям горзаказа.

«Сейчас единственным критерием выбора генподрядчика по госзаказу является цена. А значит, горзаказы попадают и будут попадать в руки мелких компаний, которые идут на демпинг ради любого мало-мальски крупного заказа. Это неизбежно приведет к низкому качеству строительства и неисполненным обязательствам», — заключает Олег Лянг.

Доживем до января

Тем не менее опрошенные «Ведомостями» игроки рынка не теряют надежды на лучшее. В августе текущего года Владимир Ресин подписал постановление правительства Москвы ? 670- ПП о создании департамента городского заказа капитального строительства. Согласно документу новый орган исполнительной власти будет выполнять функции главного распорядителя и получателя бюджетных средств, в том числе средств федерального бюджета, направляемых на проектирование и строительство, реконструкцию объектов госзаказа Москвы, включенных в адресную инвестиционную программу города. Этот же орган призван осуществлять реализацию городских целевых строительных программ и функции госзаказчика. Руководителем департамента назначен Леонид Моносов, в прошлом руководитель «Москапстроя», — на срок полномочий мэра Москвы и с должностным окладом в размере 16 900 руб. в месяц.

Тем же постановлением правительство Москвы передает с 1 октября 2007 г. департаменту экономической политики и развития г. Москвы функции ценообразования в строительстве объектов городского госзаказа. С января 2008 г. начнутся новые аукционы. В пресс-службе департамента экономической политики и развития рассказали, что все строительство, которое будет оплачиваться из бюджета города, будет «проходить» через новый департамент, подчиненный непосредственно мэру города.

Почти месяц спустя появилось постановление ? 799-ПП от 11 сентября 2007 г. «Об утверждении положения о департаменте городского заказа капитального строительства г. Москвы».

Некоторые эксперты предрекают серьезные трудности в работе ведомства. Александр Пожалов считает, что трудности могут возникнуть как минимум на первом этапе работы. Положение ведомства не из легких, так как весь горзаказ находится в его компетенции. Перед созданием департамента шли продолжительные дискуссии, нужен он или нет, рассказывает Пожалов. Наверняка примерно через год существования нового органа исполнительной власти будут оцениваться результаты его работы. И сотрудники Мосгорзаказа заинтересованы в том, чтобы они были положительными, а процесс размещения госзаказа шел без сбоев.

Осенью этого года ситуация накалилась до предела, напоминает специалист. Тендерный комитет, например, обратился к Владимиру Ресину и Юрию Росляку с просьбой рассмотреть возможность замены серии домов П-44Т и пересмотреть стартовые цены лотов, а также провести анализ ситуации ценообразования в горзаказе.

Первые аукционы наступающего года могут вообще не состояться, считает Пожалов. По его мнению, это связано с поправками в законодательство (94-ФЗ) о размещении госзаказа, которые вступят в силу с января наступающего года. Суть поправок в том, что отныне выбор размещений горзаказа на строительство и реконструкцию должен осуществляться в режиме аукциона. А на аукционе, как известно, есть единственный критерий — цена (в данном случае — ее снижение), рассуждает специалист. При проведении конкурса учитываются сроки строительства, гарантийные обязательства компании, квалификация ее специалистов, качественные характеристики работы. Например, если проводится конкурс на строительство с целью срочно расселить очередников, то выиграть его может компания, предложившая не самую низкую цену строительства, но наиболее оптимальные сроки.

Вообще, круг потенциальных участников конкурсов на строительство жилья по типовым, а не индивидуальным проектам достаточно узок и прогнозируем. В этом случае всегда ясно, по какому адресу какая серия домов (как правило, запатентованная) должна быть построена. И тот, кто выходит на подобные торги, должен предоставить гарантию того, что сможет построить именно эту серию. Например, компания ДСК-1 как производитель запатентовала серию домов П-44Т и ее разновидность П-44К.

В новой схеме решающим критерием станет цена. Репутация и сроки выполнения работ останутся важными критериями на этапе отбора участников конкурса, но не выбора победителя. Признаком квалификации компании будет являться выполнение в предыдущие пять лет аналогичных работ на сумму не менее 20% стартовой цены контракта. То есть если размещается заказ на 300 млн руб., то соискатель должен предоставить документальное подтверждение того, что в предыдущие пять лет он выполнил обязательства по строительству любого жилья на сумму не менее 60 млн руб. И это еще одна проблема для нового департамента, считает Пожалов.

По его мнению, ФАС наверняка рассчитывает, что снижение цены будет больше, чем на конкурсе, где среднее снижение обычно составляет около 5%. А если предположить ситуацию, что два участника аукциона борются за реальный объект, то становится актуальным вопрос повышения стартовых цен. Нужно поднимать стартовые цены, чтобы было «с чего снижать», объясняет специалист. Также новый департамент наверняка столкнется с давно известной проблемой затягивания сроков сдачи строительства.

Леонид Моносов уверен, что на декабрьских конкурсах все должно сложиться удачно. Он объяснил, что Министерство экономического развития и торговли уже просчитало прогнозируемую инфляцию на будущий год. А на основании этих расчетов правительство Москвы скорректировало ценообразование для городского заказа. Соответственно, цены для претендентов на такое строительство будут определяться в соответствии с ожидаемой инфляцией. Что касается проблем, о которых говорят эксперты, в связи с переходом на систему аукционов — они не пугают главу нового ведомства. «Трудности, несомненно, будут. В основном технического характера. Но мы обязательно справимся», — утверждает Леонид Моносов.